Blog

Önalım Hakkı / Şufa Davası “Hisseli Tapu Nedir” başlıklı yazımızda da açıklamış olduğumız üzere bir gayrimenkulde hisseı / hissesi olan kişiler bu hissesini satabilecek olsalar da öteki hisse sahiplerinin bir ön alım hakkı (şufa hakkı) mevcuttur. Bu kapsamda satış gerçekleşse dahi diğer hisse sahipleri dava açarak yeni alıcının aldığı payın kendilerine devredilmesini isteyebileceklerdir. Bu yazımızda da hisseli tapuların satılması ve öteki hisse sahiplerinin ön alım / şufa hakkı incelenecek ve şufa davasının nasıl açılacağı açıklanacaktır.

Gayrimenkuldeki Hissenin Satılması

Yukarıda da değinildiği üzere paylı iyelik rejiminin uygulandığı (kısaca tapu senedi üzerinde kimin hangi oranda hisse sahibi bulunduğunun belli olduğu) gayrimenkullerde hisse / hisse sahipleri hisselerini / paylarını öteki kişilere satabileceklerdir.

Ancak özellikle miras kaldıktan sonrasında bölüşülmeyen (şu demek oluyor ki elbirliği mülkiyeti rejiminin uygulandığı) gayrimenkullerdeki hisse sahipleri ise kendi paylarını öteki kişilere devredemeyeceklerdir. Zira tapu müdürlüğü nezdinde o kişilerin hisse oranları belirsiz olup “paylı mülkiyet” rejimine geçilmesi gerekmektedir.

Bu aşamada (kimin hangi oranda paya haiz olduğunun açık şekilde tapu senedinde belli olduğu gayrimenkullerde) her ne kadar hisse sahipleri paylarını dilediği kişilere satabilecek olsalar da diğer pay sahipleri, satış bedelini alıcıya ödeyerek payın kendilerine devrini isteyebileceklerdir. öteki pay sahipleri önalım /şufa haklarını satışı öğrendikten sonraki üç ay içinde ve her halükarda satıştan sonraki 2 yıl içerisinde dava açarak kullanmalıdırlar.

Bu aşamada kendi payını satan kişiler bu satışı öteki hisse sahiplerine noter aracılığıyla bildirmelidirler. Yukarıda bahsedilen 3 aylık süre de noter tebliğinin erişmesindan itibaren başlayacaktır. Zira her ne kadar öteki hisse sahipleri başka yollarla öğrenseler dahi 3 aylık sürenin başlangıcında dikkate alınacak olan öğrenme tarihi; alıcı veya satıcı tarafınca noter kanalıyla yapılan tebligata bakılırsa belirlenecektir.

Peki Ön Alım / Şufa Hakkının İstisnaları Var mıdır?

Evet. Öncelikle ön alım hakkı yalnızca pay satışına ilişkin verilmiş olan bir imkandır. Bundan dolayı hisse sahibinin paylarını affetme yoluyla 3. Kişilere devretmesi halinde diğer hisse sahipleri ön alım hakkını kullanamayacaktır.

Benzer şekilde hisse sahipleri arasındaki satışlarda da diğer pay sahipleri ön alım haklarını kullanamazlar.

Ek olarak aşağıdaki durumlarda da ön alım hakkı kullanılamayacaktır:

  • Tapuda satış işlemlerini gerçekleştirmeksizin (noter vesilesiyle) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması
  • İcra yöntemiyle meydana getirilen satışlar
  • Mirasçılara meydana getirilen (özünde bağış niyeti içeren) satışlar
  • Son olarak bu hakkı yalnızca pay sahiplerinin kullanabileceğini, gayrimenkul üzerinde irtifak, ipotek vb haklara haiz olan kişilerin ise ön alım hakkına sahip olamayacağını belirtmek gerekir.

Pay Sahipleri Bu Haklarından Feragat Edebilir mi?

Hisse sahipleri tapu siciline şerh ettirmek kaydıyla ön alım hakkını kullanmaktan feragat edebilirler. Belirli bir kişiye yapılacak satışta ise yalnızca yazılı olarak bu feragatin alınması yeterli olacaktır. Ancak kanıtlama kolaylığı açısından bu feragatin noterlik kanalıyla alınmasında yarar vardır.

Ön Alım / Şufa Davası Nasıl Açılır?

Yukarıda da açıklandıği üzere pay sahipleri noter kanalıyla meydana getirilen bildirimden üç ay sonrasında ve her halükarda satıştan sonraki iki yıl içerisinde oranın devri için dava açabileceklerdir. Burada açılan davada muhatap satıcı değil alıcı olacaktır. Ön alım hakkı sahipleri hakim tarafınca belirlenen süre içinde tapuda görünen satış bedelini ve tapu harcamalarını hakimin gösterdiği yere depo etmelidir.

Ön alım / şufa davası tek bir paydaş tarafından açılabileceği gibi birden çok paydaş tarafınca da açılabilecektir. Birden çok paydaşın dava açtığı durumlarda paylar; paydaşların payları nispetinde değil eşit oranda iade edilecektir.

Örneğin bir arsa üzerinde 6/20 hisse sahibi olan birisinin bu payları bir kişiye sattığı durumu ele alalım. Bu satışa karşı biri 1/20 diğeri ise 2/20 hisse sahibi olan iki paydaş ön alım davası açarsa mahkeme payların 3/20’sinin 1/20 pay sahibi olan paydaşa diğer 3/20’sinin ise 2/20 hisse sahibi olan paydaşa verilmesine karar verecektir.

Ön alım davası esnasında alıcı, payları başka bir kişiye satmış olsa dahi paydaşların haiz olduğu ön alım hakkı düşmeyecektir. Bu durumda paydaşlar oranın kendilerine iadesini istemeye devam edebilecekleri gibi uğradıkları zararın iadesini de isteyebilirler.

Örneğin bir paydaşın kendi payını 200.000 TL karşılığında bir kişiye sattığı, ardından ön alım davası açıldığı ve alıcının payları 3 ay sonra 350.000 TL’ye bir başkasına sattığı durumu ele alalım. O zaman davacı hisse sahipleri arsanın kendilerine devredilmesini istemeye devam edebilecekleri şeklinde uğradıkları zararın (350.000-200.000=150.000 TL) iadesini de isteyebileceklerdir.

Peki Tapuda Gözüken Satış Bedeliyle Gerçek Bedel Arasında Fark Varsa?

Pay sahipleri daha az tapu harcı ödemek için vakit vakit satış bedelini olduğu değerden daha düşük gösterebilmektedirler.

Örneğin gerçek satış bedeli 500.000 TL iken taraflar daha az harç ödemek adına satışın 200.000 TL karşılığında yapıldığını beyan edebilmektedirler. Böyle durumlarda ön alım hakkı sahipleri (her ne kadar gerçek kıymeti 500.000 TL olsa da) 200.000 TL’yi ödeyerek alıcıdan oranın iade edilmesini isteyebileceklerdir.

şundan dolayı özellikle hisseli gayrimenkul satın alan alıcıların satış bedelinin doğru gösterilmesi hususunda özen göstermelidirler.

Benzer şekilde öteki hisse sahiplerinin ön alım hakkını kullanamaması adına satış bedelinin olduğundan çok daha yüksek yayınlandıği durumlarla da karşılaşılabilmektedir. Bu hallerde öteki pay sahipleri rayiç bedelin daha düşük olduğunu ispat ettikleri taktirde gerçek bedel üzerinden payların iadesini isteyebileceklerdir.

Not: Ön alım hakkı yalnızca hisseli tapularda olmak zorunda değildir. Bir fert tapu siciline şerh ettirdiği taktirde bir gayrimenkulü alan kişilere karşı (yukarıdaki şartlar kapsamında) ön alım hakkını kullanabilecektir. Bu hakkın azami olarak 10 yıl süresince şerh ettirilebileceğinin bilinmesinde fayda vardır.

Bilgilendirme; Gayrimenkul Hukuku Yazılarımız Avukatların Paylaşımlarından Alınmıştır. Lütfen Daha Net Bir Bilgi İçin Avukatınıza Danışınız. Web Sitemiz Yayın Portallarından Alınan Yayınları Paylaşmaktadır.

Önalım Hakkı / Şufa Davası Yazımı Okudunuz Diğer Tüm Yazılarımı Okumak için Buraya Tıklayınız.

AİLE KONUTU ŞERHİDekorasyon Önerileri  Dekorasyon Önerileri   Dekorasyon Önerileri

 

 

 

 

RE/MAX AMBİANCE BURSA Satılık & Kiralık Daire EMLAK OFİSİ

Remax Ambiance Bursa Emlak Şirketi Satılık, Kiralık Gayrimenkuller için Tüm ilanlarımıza bakabilirsiniz.

Yorum Yap

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Özellikleri Karşılaştır

Karşılaştırmak (0)