Blog

hisseli tapu nedir

Hisseli Tapu Nedir / Nasıl Satılır? Birden fazla sahibi olan hisseli tapuların gerek satın alma gerek yönetim gerekse de satış aşamasında çeşitli zorluklarla karşılaşılmaktadır. Belirli durumlarda diğer paydaşların da rızası gerekmekte ve bu da birtakım prosedürlere bağlı kalınmasına sebep olmaktadır. Bu yazının mevzusu da tüm maliklerinin hisse oranlarının tapu senedinde (1/4 vb) açık şekilde yayınlandıği “hisseli tapu”ları incelemektir.

Bu kapsamda aşağıdaki hususlar irdelenecektir:

  • Hisseli tapu nedir?
  • Hisseli tapu nasıl yönetilir?
  • Hisseli tapu nasıl bölünür?
  • Hisseli tapu nasıl satılır?
  • Hisseli tapunun riskleri nelerdir?
  • Hisseli tapuda habersiz satış

Hisseli Tapuların (Paylı Mülkiyet) Yönetimi Nasıl Olacaktır?

Temel kural olarak paydaşlar aralarında oybirliğiyle anlaşarak yönetime ve kullanmaya ilişkin bir takım kurallar koyabilecekler ve bunu tapu siciline şerh ettirebileceklerdir. Ancak bu yönde bir karar alınmadığı durumda çeşitli ihtimaller gündeme gelebilecektir:

  • Olağan yönetim işleri: hisse sahipleri; minik onarımlar yapma, emlak vergisi ödeme, (tarlalarda) sulama yapma benzer biçimde olağan yönetim işlerini tek başına yapabilecek ve bu yönde dünyaya gelen harcamaları diğer pay sahiplerinden isteyebileceklerdir. Burada neyin olağan iş olup olmadığının belirlenmesinde hakkaniyet ve yöresel adetler esas alınacaktır. Tabi paydaşlar olağan yönetim işlerinin farklı bir usulde görülmesine oy çokluğuyla karar verebileceklerdir.
  • Önemli Yönetim İşleri: Kiraya verme, ekilen ekini değişiklik yapma, kira sözleşmesini feshetme, işletme usulünü değişiklik yapma gibi önemli yönetim işlerinde pay sahiplerinin hem fert bakımından bununla birlikte pay sahibi bakımından çoğunluğu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin pay oranları 1/5, 1/5 ve 3/5 olan kardeşlerin beraber malik oldukları bir tarlada 3/5’lik paya sahip olan kardeş tahıl yerine sebze yetiştirilmesine tek başına karar veremeyecek (birey sayısında da çoğunluk gerektiği için) 2 bireyin onayı gerekecektir. Benzer şekilde bu örnekte 1/5’lik paya haiz olan iki kardeş de her ne kadar sayı çoğunluğuna haiz olsalar da, hisse çoğunluğuna haiz olmadıkları için bu biçim bir karar alamayacaklardır.

Olağanüstü Yönetim İşleri: (ziraat arazisinin turistik tesise dönüştürülmesi şeklinde) Gayrimenkulün özgülendiği amacın tümüyle değiştirilmesine sebep olacak kararlarla esaslı yapı / imar işlerine girişilmesi veya tüm paylar üzerinde ipotek tesis edilmesi vb durumlarda bütün maliklerin / hisse sahiplerinin oy birliği gerekecektir.

Bunlar haricinde her hisse sahibi / paydaş (diğer paydaşın haklarına zarar vermeyecek şekilde) ortağı olduğu gayrimenkulü kullanabilecek ve ondan faydalanabilecektir.

Paydaşların aldığı kararlar sonradan hisse sahibi olan kişiler için de bağlayıcı olacaktır. Kullanıma ve faydalanmaya ilişkin çıkacak uyuşmazlıklarda paydaşlar tarafından mahkemeye başvurulabilecektir.

Hakim gayrimenkulün kullanımına ilişkin belirli bir düzenleme yapabilecek hangi zaman diliminde gayrimenkulün hangi kısmını kimin kullanacağına karar verebilecektir.

Yapılan harcamalardan ve elde edilmiş gelirlerde ise tüm ortaklar payları oranında gerçek sahibi / görevli olacaktır.

Bilgilendirme; Gayrimenkul Hukuku Yazılarımız Avukatların Paylaşımlarından Alınmıştır. Lütfen Daha Net Bir Bilgi İçin Avukatınıza Danışınız. Web Sitemiz Yayın Portallarından Alınan Yayınları Paylaşmaktadır.

Peki Hisseli Tapu Sahibi Olmanın Riskleri Nelerdir?

Hisseli Tapu sahiplerinin yaşadıkları ve yaşayabilecekleri riskler ve zorluklar aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

  • Belirsizlik: Her ne kadar tapu senedinde kimin hangi oranda pay sahibi olduğu yazılı olsa da malikler gayrimenkulün her kısmında aynı oranda pay sahibidirler. şu sebeple gayrimenkulün (özellikle tarlaların veya apartmanların) hangi kısmını kimin kullanacağına ilişkin problemler çıkabilmekte ve doğabilecek uyuşmazlıklar vakit ve para yitirilmesine neden olabilmektedir.
  • Itimat problemi: Gerek beraber hareket etmenin sıkıntılığu gerekse de her malikin aynı fikirde olmamasından ötürü sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde itimat problemi oluşabilmektedir. Bundan dolayı özellikle sahip olunan hisse üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli zorluklarla karşılaşılabilmektedir. Söz konusu zorluk sebebiyle malik payını üçüncü kişilere satarken de zorlanmakta ve gayrimenkulün değeri düşmektedir.
  • Sürdürülebilir Olmama: Özellikle hisse sahiplerinden birinin vefat etmesi halinde paydaş sayısı ciddi oranda artmakta ve bu vaziyet gayrimenkulün yönetimini gittikçe daha da zor hale getirmektedir.
  • Ön alım / Şufa Hakkı: Hisseli tapu sahipleri payını öteki kişilere dilediği şekilde satabilecek olsa da öteki pay sahipleri satış bedelini ödemek suretiyle payları iade alabilecektir. şundan dolayı gayrimenkul üzerinde haiz olunan payların satışı zorlaşmakta ve olduğundan daha düşük meblağlar karşılığında satılabilmektedir.
  • Paydaşlardan Birinin Ortaklığın Giderilmesi / İzale-i Şüyu Davası Açabilecek Olması: bilinmiş olduğu üzere herhangi bir paydaş gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açabilecektir. Bu şekilde durumlarda hâkim fiziki olarak bölebiliyorsa gayrimenkulü pay sahiplerine öyle dağıtacak aksi takdirde gayrimenkulün satılarak elde edilmiş gelirin paydaşlara dağıtılmasına karar verecektir. Bu süreçler hem masraflı hem de (gayrimenkul muhtemelen değerinin altında bir bedelde satılacağı için) tarafları zarara uğratabilecek olup detaylı data için Ortaklığın Giderilmesi İzale-i Şuyuu Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
  • Paydaşlıktan Çıkarılabilecek Olunması: Aşağıda detayları verileceği üzere bir paydaş diğer paydaşların talebiyle paydaşlıktan çıkarılabilecek ve mülkiyet hakkını kaybedebilecektir. şundan dolayı paylı mülkiyet sahibi olan bir bireyin mülkiyet hakkının risk altında olduğu söylenebilecektir.

Hisseli Tapularda Paydaşlıktan Çıkarılma

Hisseli tapularda pay sahiplerinden biri; sorumluluklarını ağır halde ihlal ederek hisseli mülkiyet ilişkisini taraflar için çekilmez hale getirdiği görülebilmektedir.

Örneğin bir pay / hisse sahibi uzun seneler süresince kendi oranına düşen emlak vergisi borcunu ödemiyor, ortak giderlere hiçbir şekilde katılmıyor olabilir. Böyle durumlarda mahkeme, diğer paydaşların (hisse ve paydaş bakımından çoğunlukla) başvurmaları halinde ilgili ferdin paydaşlıktan çıkarılmasına karar verebilecektir.

Burada yalnızca pay sahibinin ihlal etmesi önemli olmayıp aynı zamanda paydaşın malı kullandırttığı (kiracı, akraba vb) kişilerin ihlallerinde de mahkemeye başvurulabilecektir.

Mahkeme mümkünse hisseli gayrimenkulün bölünmesine ve yükümlülüklerini ihlal eden paydaşa payının verilmesine karar verecektir. Ancak bu imkan (kat mülkiyetine geçişteki zorluklar, imar mevzuatının izin vermemesi yada tarımsal arazilere ilişkin engellemeler sebebiyle) her süre mevcut olmamaktadır. Böyle durumlarda mahkeme, ilgili pay sahibinin haiz olduğu payların değerinin mahkemeye yatırılmasına karar verebilecektir. Hisse bedellerinin yatırılması halinde payların mülkiyeti davacılara devredilecek mahkemeye yatırılan para ise davalı hisse sahibine verilecektir.

Diğer pay sahiplerinin de payı almak istememesi halinde mahkeme davalı hisse sahibine payını devretmesi için belirli bir süre verecektir. Bu süre tamamlanmasına karşın davalının payı devredilmezse mahkeme ilgili payların açık artırma kanalıyla satışına karar verecektir.

Burada bahsedilen usul, kıyasen intifa yada öteki ayni hak sahiplerine de uygulanacaktır.

Hisseli Tapunun Satışı Mümkün müdür?

Hisseli tapunun satışının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Satış Noter’de meydana getirilen sözleşme ile ya da tapu sicilinde gerçekleştirilecektir. Sadece burada diğer pay sahiplerinin bir önalım / şufa hakkına haiz bulunduğunun bilinmesi gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkul üzerindeki hisseler / paylar başka birine satılmış olsa dahi öteki paydaşlar yeni hisse sahibinden bu payları satın alabilecektir. Bu konuda detaylı informasyon için Önalım Hakkı Şufa Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki Hisseli Tapu Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

  • Satın alınan kısmın (ofis, daire, dükkan vb) gayrimenkulün belirli bir kısmı değil ana gayrimenkulün tamamına ilişkin bir pay olduğu bilinmelidir.
  • öteki hisse sahiplerinin ön alım haklarını kullanmamaları için o kişilerden yazılı şekilde onay alınmalıdır.
  • Eğer bu onay alınamıyorsa satış işlemi öteki hisse sahiplerine noter yöntemiyle bir an önce bildirilmelidir. Hisse sahipleri bildirim tarihinden üç ay sonra ön alım haklarını kullanamayacaklardır.
  • Satış bedelinin düşük gösterilmemesine dikkat edilmelidir. Aksi takdirde bazı sorunlar doğabilecek olup detaylı bilgi için Tapuda kıymeti Düşük Göstermek başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
  • Eğer tüm hisse / hisse sahiplerinin gayrimenkulü satın alınıyorsa bütün pay sahiplerinin (yahut onları temsil eden hisse sahiplerinin) devir esnasında tapuda olması gerektiği bilinmelidir.
  • Tarımsal arazilerdeki payların devrine ilişkin bir ekip engellemeler bilinmelidir. Bu konuda detaylı bilgi için Tarımsal Arazilerin Satışı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
  • Son olarak satın alınacak gayrimenkulün hisseli olup olmamasından bağımsız olarak da (haciz yada ipotek olup olmadığının denetim edilmesi vb) belirli hususlara dikkat edilmesi gerekiyor olup detaylı bilgi için Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hisseli Tapu Nedir / Nasıl Satılır ? Yazımı Okudunuz Diğer Tüm Yazılarımı Okumak için Buraya Tıklayınız.

Hisseli Tapu NedirDekorasyon Önerileri  Dekorasyon Önerileri   Dekorasyon Önerileri

 

 

 

 

RE/MAX AMBİANCE BURSA Satılık & Kiralık Daire EMLAK OFİSİ

Remax Ambiance Bursa Emlak Şirketi Satılık, Kiralık Gayrimenkuller için Tüm ilanlarımıza bakabilirsiniz.

Yorum Yap

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Özellikleri Karşılaştır

Karşılaştırmak (0)